大连周水子机场候机楼商业已进入增长瓶颈期。过去5年左右，这座东三省机场群的头把交椅在候机楼商业板块业绩表现不甚理想，同期沈阳桃仙机场、哈尔滨太平机场等周边机场商业板块逐渐步入正轨并处于高速增长期。开锐项目组带着问题深入现场调研，将原因归结为三个方面。
航站楼结构的先天不足
机场改扩建过程中，航站楼建筑设计更多从提升航班起降处理能力出发，忽视旅客体验和机场经营业务需求，导致航站楼出现狭长“一”字带状结构。
国内隔离区和出发大厅面积比例失当，旅客停留时间较长的隔离区过于狭窄，有效商业面积减少。
领导层与经营层管理无序
大连机场领导层过去几年频繁变动，集团发展战略摇摆，商业板块改革停滞，自营和特许经营比例相当，未能充分发挥市场作用。航站楼成为“公地悲剧”的缩影。
商业资源经营权分散
大连机场商业资源经营权散布在集团商业资源管理部、商贸公司、股份经营管理部、美航食品公司等多个部门。
各部门分头招商、互不沟通，签订合约时各自为政、缺乏统一标准，航站楼陷入多方使用但缺少统一规则的“公地悲剧”。
梳理非航战略，明确经营权
开锐与大连机场集团新成立、负责全面统筹航站楼商业资源的商业管理公司一起，全面梳理集团非航板块特别是候机楼商业领域的战略，整理航站楼商家合约。
项目适度调整旅客动线，使集团明确候机楼商业的发展方向和目标，并确定商业管理公司经营权的唯一合法性。
重构商业布局与特许经营制度
开锐对大连机场航站楼商业布局进行重新规划，参考现有商家性质和旅客特征，重新确定每个板块的主题和定位，形成商业主题丰富、布局层次合理、定位清晰的新格局。
在招商和运营层面，开锐咨询为大连机场构建完整的特许经营制度体系。招商环节建立公正、公开、透明的市场化招商制度，设定准入门槛。
以市场化运营提升资源价值
日常运营中，开锐建议大连机场利用信息技术手段掌握候机楼商业销售全景，了解商家经营实际状况。
项目建议积极营造合作共赢的商业氛围，为商家提供促销、宣传、展示平台。经过全面优化，大连机场候机楼商业将全面实现市场化运作，呈现业态结构科学、产品类型丰富、品牌档次跃升的局面。
经开锐咨询评估，大连机场在整理整顿全面完成后，有望在2017-2018年度实现候机楼商业收入在2015年基础上翻两番、国内部分实现纯收入破亿的目标。
对从业者的启示：候机楼商业的瓶颈往往不在招商环节，而在航站楼设计阶段是否给商业留出空间，以及经营权是否收拢到一个主体。